不做“野蛮人”的平安 在地产业务布下怎样的棋局?

尽管自己很少盖房子,但中国平安保险(集团)股份有限公司(以下简称“平安”)却有着“地产大佬”的俗称。从豪掷资金购置土地,到先后成为碧桂园、朗诗绿色集团、华夏幸福等上市公司股东;搭建互联网服务平台,从资本、开发再到销售,不断渗入上下游每一梯队。在地产行业,平安到底在布什么棋局?

回应:不为短炒,不做“野蛮人”

金融与地产似乎有着天然的亲近关系,演绎出一幕幕资本逐利的故事。

在外界看来,平安系最吸引眼球的举动,无疑是拥有庞大的地产版图。近年来,平安相继入股了多家房地产上市公司,除了华夏幸福外,还包括碧桂园、朗诗绿色集团、融创中国、金地、旭辉、绿地、华润、保利、九龙仓、协信等企业。中国前20大房企背后,不乏平安的身影。

3月13日,在平安召开的2018年业绩新闻发布会上,平安集团总经理任汇川表示,平安集团在房地产领域的投资具有合规性,都是在银保监会等监管部门政策允许的范围内操作,且占比非常小。保险资金投资房地产整个类别的上限是30%。而实际上相对于7万亿总资产来说,房地产投资的占比仅有百分之二点多,即便对于2.79万亿的保险资金来说,投资在不动产有关股权方面的比例也只有百分之二点多,其实比例很低的,只不过因为平安资金量比较大,所以看起来投的总金额比较多。

任汇川同时表示,平安做地产投资,是纯粹的财务投资者。尽管有些股权投资,但是平安不做“野蛮人”,不去干预企业的经营管理。此外,关于“房住不炒”,对平安来说有两层含义:一、平安做房地产投资是长期投资,不是为了短炒;二、平安会和很多地产合作伙伴共同探讨和推进房地产时代2.0版本的新型资产配置,比如长租公寓、养老公寓等。

“这意味着,在纯房地产投资、融资领域,平安不参与房企的实际经营。可以说,吸取了宝能的教训。”薜荔房互机构创始人、房地产和互联网研究院院长相国良表示,险资本来就要干险资该干的事,国家这几年也出台了明确的整治文件。

新京报记者注意到,纵观平安与房企间的关系,一直较为友好。此前,在接受媒体采访时,朗诗绿色集团董事长田明就认可平安的专业度,称其是朗诗绿色集团长期合作、共赢的优质投资人,是“专业团队”,并非“不懂行”。

田明认为,平安和朗诗绿色集团有较深的信任基础和合作渊源,双方合作是他本人积极促成的,“我请人家来,而非他们偷偷摸摸来。”田明解释道:“野蛮人”是指非专业资本玩家,进入企业的目的,不是把企业做好,而是通过恶意收购,赚取利润。如果是专业选手,一家公司收购另一家,或优势方收购劣势方,这是专业上的重组,是有价值的。

实际上,由于房地产经营链条较为复杂,需要高度专业性,合作的风险,要小于单打独斗。记者注意到,平安通常采取的做法是,参股获取利润分红,尝试各类联合开发模式。而在合作中,平安基本不参与项目的开发与运营,但这并不妨碍平安切入社区、金融、医疗、养老的诉求点。

其中,吸引平安合作投资的企业,也有所“专长”,比如财务状况稳健、产品有特色、发展空间大,区域品牌影响力大。

“单纯的地产业务需要在土地购置和项目营销方面有资源,这几点不是平安的特长。平安基于其金融和险资优势,积极参与一些财务投资项目,进而获得项目的高增长收益。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,而很多房企有资金方面的压力,后续不排除平安会与房企寻求更多合作的可能性,比如,进行各类复合型的地产业务合作。


谋划:撬动房地产全产业链?

“平安在房地产行业的布局,绝对不是轻描淡写这么简单。” 相国良指出,从房地产开发、融资、销售,到买房人贷款、互联网平台等,平安都有所涉及。从此前的平安好房开始,平安就在往“住”的领域战略发展。 

实际上,经过一系列的资产运作,平安缔造了一个地产王国版图,涵盖从供给端到需求端。在供应端,它依托平安保险、平安信托、平安不动产等平台,或入股房企,或建立联合体共同拿地,或为开发商提供融资支持。在需求端,它则依托平安普惠金融等为个人房产交易金融提供帮助。

记者了解到,平安旗下的板块与地产业务有交叉,但也有分工。其中,平安不动产的定位是不动产投资及资产管理平台,业务涵盖商业地产、开发投资、产业发展、长租公寓、金融产品、策略及海外投资等领域,是平安系地产投资的主要平台,负责和开发业务相关的内容;而平安好房负责营销层面合作的内容,不过,从今年1月11日起,平安好房更名为平安城科,转型为智慧城市与房地产大数据领域;平安信托和平安银行等,负责地产金融业务。

问题在于,平安进行地产投资,其背后是什么发展逻辑?在严跃进看来,险资在证券市场买股权,是资产配置的一大方式,并且现在房企的估值较低,是人民币股票资产配置的好选择。此外,资本巨头入股重点房企,这证明房地产行业依然被资本看好,房地产仍具有较大的投资空间和增长潜力。

除此之外,在“住”这一领域,平安也有其自身的战略谋划。一方面,平安围绕住宅社区金融服务等方面,将金融服务融入“衣食住行玩”等各项生活场景中,并在几大场景之间实现无缝链接;另一方面,由于金融、地产行业关系密切,平安通过加强其在地产行业的竞争能力,在房地产场景下,以金融为支点,撬动房地产全产业链。

波折:平安好房的试错与转型

不过,平安以“住”为核心打造的金融闭环中,也经历了试错与波折。记者注意到,从今年1月11日起,登陆平安好房网站,会自动转到平安城科网站。网站公告声称:由于平安好房战略升级,自2019年1月11日起,平安好房官网更名为平安城科官网,现将对平安好房网进行调整,2019年1月11日起对平安好房新房、租房频道做关闭处理。

作为平安集团五大生态圈之一,平安好房曾被寄予厚望。资料显示,2014年3月平安好房在上海成立,同年5月,平安好房网正式上线。从一开始为消费者提供信息网站的互联网公司,逐步变成整个长租公寓、开发商提供完整的Saas解决方案。伴随着平安智慧城市的战略,平安好房也承接了智慧房产的业务。

严跃进指出,平安好房实际上是平安结合金融、互联网和房地产的优势而打造的平台。但这两年发展较为一般,这和互联网金融面临的管控,有很大的关联。

相国良指出,无论是房产交易,还是新房销售,都有若干巨头,也有很多创新模式,平安好房的转型,说明了这一创新模式没有找准方向,有钱也是不行,还需要在行业深耕。

据平安城科对外公布的资料显示,平安城科专注提供以“城”为核心的城市智慧建造整体解决方案,是平安集团“金融科技、医疗科技、城建科技”的三大产业科技布局之一。平安城科致力于智能建造领域核心PaaS能力搭建和标准化SaaS产品的研发,打造了“1+1+N”产品体系,包括1个时空大数据云平台,1个BIM底层核心技术,以及覆盖城市建设中建造、交易、服务三大核心环节的科技产品。

据悉,在创造智慧城市核心价值方面,平安城科正在与各地政府开展合作。截至目前,平安城科已累计签约80个大中城市,服务项目在深圳、无锡、天津、三亚等30城上线运行。此外,平安城科开启了其在科技赋能城市资产运营的布局,目前覆盖了全国近2000家大小房行,服务95%以上的品牌公寓。

平安城科表示,从平安好房到平安城科,是平安集团在房产生态圈布局的一次全新升维,是从营销服务、电商服务向用科技赋能更广义的房生态圈的转型。

“这些业务比较偏B端的合作,和原来的模式不太一样。” 平安城科相关人士表示,不过,平台虽转型,但后续服务还在进行,比如和公寓企业做一些系统合作,以及新房业务方面的合作。

在业内看来,纵观平安城科的升级转型,其视角已从房地产金融、房地产交易扩展到全产业链,面向G/B同步发力,最终服务到城市居民、企业用户,为打通房地产全产业链打下基础。

“从定位上看,平安的优势是和地方政府有合作,后续可以获得较多的复合地产资源,所以也体现了未来业务的转型。”严跃进表示。

不过,也有业内人士认为,平安城科的下一步走向仍然存疑,“转型平安城科,发力智慧城市与房地产大数据,这一方向也有待观察,需要时间来验证。” 相国良评价称。

责任编辑:鲍一凡

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